Les promesses de vente et les compromis contiennent presque toujours des conditions suspensives :

C

Contractuelles

L’avant contrat prévoit, par exemple, que la vente ne sera réalisée qu’à la condition que l’immeuble ne soit pas grevé d’une servitude.

L

Légales

La loi Scrivener prévoit que l’obtention d’un prêt pour l’acquisition est une condition suspensive présumée dans tous les avants contrats, même si celle-ci n’a pas été évoquée. Si le prêt n’est pas obtenu ou si l’offre de la banque ne correspond pas aux critères mentionnés dans l’avant contrat, l’acquéreur sera défait de son engagement d’achat sans indemnité à payer.

Les conditions suspensives contractuelles : hypothèque, urbanisme, préemption. Le notaire prend soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d’un bien immobilier sont réunis.

Le droit de préemption

Le « droit de préemption » est l’avantage qui est donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. À l’occasion de la vente d’un bien, un droit de préemption peut être exercé par l’administration publique, par un locataire qui occupe le logement ou encore par l’un des propriétaires d’un bien en indivision.

Le droit de préemption des collectivités locales :

Le droit de préemption dont bénéficient les collectivités locales concerne des biens à usage d’habitation situés dans des zones spécifiques consacrées à la construction de logements d’utilité publique. Ce sont les notaires qui, lors de la vente d’un bien, sont mandatés pour faire valoir ce droit de préemption, notamment pour la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissements ruraux) qui, elle, sert les intérêts des exploitants agricoles ou encore pour des établissements publics de conservation du littoral et des bords de mer.

En règle générale, l’administration publique fait une offre équivalente au prix demandé par le vendeur. En cas de désaccord, le vendeur peut exiger du juge d’expropriation qu’une expertise du bien soit faite et entamer une procédure devant le Tribunal de grande instance.

Droit de préemption du locataire :

La loi fait une obligation au bailleur d’un local à usage d’habitation, qui a signifié un congé à son locataire motivé par son intention de vendre le logement que ce dernier occupe, de l’informer des modalités de la vente qu’il projette de réaliser.

À compter de la réception du préavis de congé, le locataire dispose d’un délai pour préempter. Le locataire qui fait connaître en temps voulu son intention de se porter acquéreur, est alors substitué au tiers dans les effets et dans les obligations du contrat.

L’indivision

Lorsqu’un indivisaire vend ses parts à une personne qui ne fait pas partie de l’indivision (pour un règlement successoral, par exemple), il a l’obligation de les proposer préalablement aux autres membres de l’indivision qui peuvent, s’ils le souhaitent, exercer leur droit de préemption.

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) renforce ce droit de préemption dans les communes possédant un retard par rapport à leurs obligations de construction de logements sociaux.

H

Hypothèque

Le notaire se charge de demander un état hypothécaire et vérifie qu’il ne fasse pas apparaître l’existence d’hypothèque que le prix de la vente projetée ne permettrait pas de rembourser sauf si le vendeur justifie de l’accord des créanciers inscrits pour la mainlevée de leurs inscriptions.

U

Urbanisme

Le notaire se charge d’obtenir la note de renseignements d’urbanisme qui atteste que l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude ou prescription susceptible d’entraîner son expropriation ou de restreindre le droit de propriété ou de jouissance.