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Assistance Vente
Bien gérer une vente
La plue value immobilière
Qu'est ce que la plus-value immobilière ?
C'est le gain réalisé à l'occasion de la revente d'un bien immobilier.La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'achat revalorisé pour tenir compte de l'érosion monétaire (si cette différence est négative, on parle de moins-value, qui ne donne lieu à aucune disposition particulière).Les personnes imposables : sont imposables les plus - values réalisées par les personnes physiques ou par les sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu en vertu de l'article 8 du CGI (essentiellement les sociétés civiles immobilières).Seules sont imposables les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux. Il s'agit par conséquent des ventes (y compris moyennant rente viagière), des expropriations, des échanges même sans soulte et des apports en société. En revanche, les mutations à titre gratuit (càd les donations ou les successions ) n'entraînent pas de plus-value taxable. Le champs d'application des plus values-immobilières se trouve cependant réduit par un certain nombre d'exonérations.
Les exonérations
- La vente de la résidence principale est exonérée de droits.- Les cessions dont le montant n'exède pas 30 000 francs le sont également.
- La revente d'un logement après 22 ans de propriété est totalement exonérée de droit pour tous.
- La vente lors d'une expropriation suite à une déclaration d'utilité publique, à condition que cette plus-value soit réemployée dans les six mois après son paiement dans l'achat d'un bien de même nature ou dans la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un logement.
- La vente d'un logement autre que la résidence principale à condition qu'aucun autre logement bénéficiant d'une exonération n'ait été cédé depuis le 1er janvier 1982, que la cession soit réalisée au moins cinq ans après l'acquisition ou l'achèvement du logement, que le cédant ou son conjoint ne soit pas propriétaire de sa résidence principale, ou que la vente de cette résidence principale soit intervenue au moins deux ans avant. Néanmoins, ces délais de cinq ou deux ans ne sont pas exigés si la cession revêt un caractère d'impératif familial ou professionnel, qu'elle est consécutive à la survenance d'une invalidité, à une mutation professionnelle ou à un départ à la retraite.
- Lorsque le patrimoine immobilier du foyer est inférieur à 400 000 francs, cette somme est majorée de 100 000 francs par enfant à charge à partir du troisième.
- L'exonération s'applique aussi aux titulaires de pensions de vieillesse non
assujetis à l'impôt sur le revenu ou pour lesquels la cotisation est inférieure au seuil de recouvrement.
Les abattements :
Les plus-values immobilières bénéficient d'un abattement de 5% par année au-delà de la deuxième année de détention lorsquelles ont été réalisées par des particuliers en 1998. La plus-value bénéficie toujours d'un abattement général de 6000 francs (somme qui peut atteindre 75 000 francs lors d'une expropriation ou d'une vente à l'amiable à une collectivité territoriale). Si la vente porte sur une résidence secondaire, il est accordé un abattement de30 000 francs pour une personne seule, 40 000 francs pour des époux (plus
10 000 francs pour chacun des enfants).Si la plus-value provient de la revente d'un bien acquis moins de deux ans avant, son montant après abattement sera taxé selon le barême progressif de l'impôt sur le revenu.
Si la revente intervient plus de deux ans après l'achat, le système du quotient est applicable : l'impôt sur le revenu est d'abord calculé sans tenir compte de la plus-value, puis il est de nouveau calculé avec un cinquième de la plus value : la différence correspond au cinquième de l'impôt sur la plus value. On le remultiplie ensuite par cinq. Ainsi, l'on évite de sauter plusieurs tranches du barême. Il y a un prix à ce "crédit", c'est celui du taux de l'intérêt légal, mais la formule a tellement d'avantages…
Les impôts locaux
La taxe foncière
Elle est applicable au logement lui-même et aux installations annexes. L'acquéreur d'un bien immobilier devra acquitter à compter du jour de l'entrée en jouissance, tous les impôts taxes et autres charges de toute nature auxquels le bien peut être assujeti. Il rembourse au vendeur le prorata de la taxe foncière couru de la date fixée pour l'entrée en jouissance au 31 décembre suivant.La taxe d'habitation
Cet impôt est du par toute personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année.Les charges de copropriété
Qui paye quoi?
Le syndic doit établir les comptes de l'ancien et du nouveau copropriétaire, prorata temporis, en se fondant sur la date à laquelle il reçoit la notification de la vente qui lui est adressée par le notaire.Lors de la réitération de la vente, le vendeur versera au syndic le prorata de charges communes courues au jour de l'entrée en jouissance de l'acquéreur et paiera toutes les dépenses engagées mais non réglées lui incombant. L'acquéreur paiera les charges à compter de son entrée en jouissance.
La provision concernant la trésorerie permanente est normalement remboursée par le syndic au vendeur et demandée à l'acquéreur.
En ce qui concerne les provisions pour travaux à intervenir dans les trois ans (plan triennal de travaux) dont le principe a été voté par l'assemblée, on a longtemps considéré qu'elles n'avaient pas à être remboursées au vendeur. La Cour de cassation a pris la position inverse elles doivent être remboursées au vendeur et, en toute logique, appelées auprès de l'acheteur.
Arriérés de charges dus par le vendeur
Le syndic ne peut pas les réclamer àl'acheteur, car, en cas de vente d'un lot, le syndic dispose de l'information et des moyens nécessaires pour les recouvrer avant la vente ou pour faire opposition sur le prix de vente, pour leur montant, lorsque le vendeur n'est pas à jour de ses paiements (cass. civ., 3e ch., 1er juillet 1980).
