Assistance Vente

Les étapes de votre vente

Nous faire confiance

En nous faisant confiance, vous nous mandatez pour la vente de votre bien.
La signature du mandat est obligatoire puiqu'il engage notre responsabilité.
Le professionnel immobilier ne peut négocier ou s'engager dans le cadre de sa mission sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.

Pour chaque vendeur en contrepartie d'un mandat simple de vente, nous offrons gratuitement :
- une visite photographique à 360 ° du bien
- une reconstitution du plan en 3D
- une diffusion de la visite sur notre site internet
- une présence incontournable sur plus de 50 sites partenaires
- une parution dans la presse spécialisée (le figaro, magasine se loger …)
- une publicité vitrine et show room
- un compte rendu du nombre de visites effectuées
Nous vous assistons dans toutes les étapes de la vente et assurons le meilleur suivi juridique.

Vos obligations

Pour protéger l'acheteur d'un bien immobilier et pour des raisons de santé publique, le législateur a créé des lois que le vendeur doit respecter :
En temps que vendeur vous devez fournir un certain nombre de certificats indispensables à la validation de la vente et garantir l'acheteur contre les vices cachés du bien.

Les certificats à fournir

Ces certificats - indispensables à la validation de la vente - doivent être rédigés par un expert qui se déplace chez vous pour effectuer les relevés et les analyses nécessaires. Ces certificats doivent par ailleurs être annexés à la promesse ou au compromis de vente. ils sont relatifs à :

- La surface et la consistance du bien en copropriété
- L'absence ou la présence d'amiante dans les parties privatives et communes (cette dernière est fournie par le syndic)
- L'absence ou l'existence de risques d'accessibilité au plomb dans les parties privatives.
- L'absence ou la présence de termites.

LOI CARREZ
Pour la vente d'un logement en copropriété (c'est-à-dire, dans la majorité des cas, sur un appartement), on applique la loi Carrez ou si on ne l'applique pas le vendeur doit s'engager personnellement sur une superficie.
En application de cette loi, tout avant-contrat ou contrat de vente portant sur un lot ou une fraction de lot doit en mentionner la superficie de la partie privative sous peine de nullité.
Depuis le 19 juin 1997, tous les vendeurs de lots en copropriété doivent certifier la superficie du logement mise en vente. Si la surface déclarée est inférieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acheteur est en mesure d'exiger une baisse proportionnelle du prix, dans l'année suivant la signature de la vente. A l'opposé, en cas de superficie excédentaire, le vendeur n'a pas la faculté de demander un réajustement de prix. Cette obligation de superficie ne concerne pas les terrains à bâtir; garages, box, et les locaux d'une surface inférieure à 8 m2.
Comment calculer cette superficie ?

La superficie mesurée est celle de la partie privative du bien. Elle est définie comme " la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. ". Sont exclus du calcul : les caves, les garages, sous sol, terrasses, loggias, balcons, vérandas, et les emplacements de stationnement. En revanche, il faut prendre en compte les greniers et les combles.

Le mesurage se fait par un professionnel agrée. (liste des géomètres)

Que se passe-t-il en cas d'oubli ? En cas d'erreur ?
Si la superficie ne figure pas dans l'acte de vente, l'acquéreur peut intenter une action pour dénoncer la transaction. En cas d'erreur trois possibilités :
-La superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l'acte : Le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix.
-La superficie réelle est inférieure de moins de 5% à la superficie mentionnée : L'acquéreur ne peut demander ni réduction de prix, ni annulation de la vente.
-L'erreur est supérieure à 5% : L'acquéreur peut intenter une action pour obtenir une réduction de prix proportionnelle à l'erreur constatée, dans un délai de un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Exemple L'acte indique 70 m2 - la surface réelle est de 65 m2, soit une différence de 7,14%. Le prix est de 700 000 francs, l'acquéreur obtiendra 700 000 x 7,14% = 50 000 francs de réduction.

AMIANTE
La réglementation sur l'amiante donne l'obligation pour tous les propriétaires d'immeubles bâtis, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, de produire un constat précisant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante.
Les " immeubles " visés par le décret
- Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré AVANT le 1er juillet 1997 sont visés.
- En ce qui concerne l'habitation sont visés AUSSI bien les pavillons que les logements des immeubles collectifs et donc les copropriétés.
- En ce qui concerne les logements situés en copropriété le constat devra porter aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives
L'amiante : plus de détails sur ce matériau
Fiche technique
A qui faire appel pour un diagnostic amiante ?
Adresses utiles
TERMITES
Une loi du 8 juin 1999 impose à tout occupant ou propriétaire d'un bien immobilier bati ou non bati de déclarer la présence de termites en mairie dès qu'il en a connaissance.
Ainsi, le préfet classe par un arrêté les zones contaminées ou susceptibles de l'être.
C'est pourquoi lors d'une vente d'un bien immobilier, il existe deux cas de figure :
- soit votre bien est situé dans une zone contaminée, dans quel cas un état parasitaire doit être annexé à l'acte notarié.
- Soit il n'est pas situé dans une zone contaminée dans ce cas, le vendeur n'est pas tenu de fournir un état parasitaire.
Si entre le compromis de vente et la vente définitive un arreté préfectoral tombe ou si le vendeur constate la présence de termites devra, pour s'exonérer de sa garantie des vices cachés rapporter à ses frais à l'acquéreur, une attestation sur l'état parasitaire de moins de trois mois de date.
A défaut, la vente ne sera pas nulle mais si la présence de termites ou autres parasites s'avérait ultérieurement, le vendeur serait tenu responsable vis à vis de l'acheteur au titre des vices cachés. Ce dernier aurait alors le choix entre l'annulation de la vente ou une réduction du prix de vente.

PLOMB
Un certificat antiplomb est à fournir pour les immeubles construits avant 1948 (loi du 29 juillet 1998). Les immeubles construits après 1948 n'entrent pas dans le champ d'application de la loi. Si l'état d'accessibilité au plomb est positif, c'est à dire que l'analyse montre que certains éléments (peinture murs, volets…) contiennent une concentration de plomb supérieure au seuil fixé par la réglementaiton, alors il est joint à l'état une note d'information générale sur les risques d'intoxication liés à la présence de revêtements contenant du plomb. ( de manière à ce qu'en cas de travaux d'amélioration ou de démolition les personnes puissent prendre leur disposition.

GARANTIE DES VICES CACHES
o L'article 1641 du code civil énonce que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus". En outre, conformément à l'article 1642 du code civil, "le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".
o L'application de ces dispositions suppose donc que le défaut permettant d'invoquer les vices cachés soit inconnu de l'acheteur, antérieur à la vente, grave ou rédhibitoire, et non apparent.
o Lorsque la vente intervient entre un vendeur professionnel et un acheteur non professionnel, les clauses exonérant le vendeur de sa responsabilité en matière de vices cachés sont sans effet.
o Lorsque la présence d'un vice caché est démontrée, l'acquéreur dispose de deux possibilités : il peut rendre le logement et se faire rembourser le prix et les frais occasionnés par la vente . Il peut choisir de garder le logement et se faire rembourser une partie du prix déterminée par les experts.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE
Pour tout immeuble construit depuis plus de quinze ans, le promoteur doit, dès la création de la copropriété, faire réaliser un diagnostic technique portant sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert ainsi que sur l'état des canalisations et équipements communs.
Le notaire doit communiquer ce document à tout acquéreur lors de la première vente des lots et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans les trois ans à compter de la date du diagnostic.

CARNET D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE EN COPROPRIETE
Depuis le 1er juin 2001 , le syndic de l'immeuble doit établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble.
Cette disposition renforce certaines obligations déjà inscrites dans le Code de la construction et de l'habitation : " La disposition des locaux, les structures, les matériaux et l'équipement des bâtiments d'habitation doivent permettre la protection des habitants contre les incendies (...) Les installations, aménagements et dispositifs mécaniques, automatiques ou non , mis en place...doivent être entretenus et vérifiés de telle manière que le maintien de leur caractéristiques et leur parfait fonctionnement soient assurés... Les propriétaires sont tenus d'assurer l'exécution de ces obligations d'entretien et de vérification. Ils doivent pouvoir en justifier notamment par la tenue d'un registre".
Dès la signature de la promesse ou du compromis de vente (nouvel article L. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation), le notaire se charge de rappeller à l'acquéreur d'un lot en copropriété qu'il peut consulter le carnet d'entretien.

La proposition d'achat

La lettre de proposition d'achat est un document contractuel qui matérialise la décision d'acquérir par écrit d'un acquéreur et l'engage. En retour, ce document prévoit aussi que vous vous engagiez à vendre votre propriété, une fois que vous l'avez acceptée. Vous avez le loisir d'accepter ou de refuser l'offre.
Si vous l'acceptez, elle devient un contrat irrévocable et vous devez en respecter les conditions.
Si vous la refusez, vous pouvez faire une contre-proposition, que votre acquéreur à son tour peut accepter ou refuser.
Le conseiller immobilier joue alors pleinement son rôle de " négociateur " et se charge de trouver un terrain d'entente entre les deux parties.
Il doit faire preuve de beaucoup d'écoute, d'une grande capacité d'adaptation et d'un sens aigu de la négociation.

Le compromis de vente

Une fois l'accord formé entre l'acquéreur et vous même sur le prix à payer, vous devez consigner cet accord sur un avant contrat.
Il s'agit d'une étape très importante que nous jugeons primordial de faire devant notaire.
Les deux parties s'engagent l'une à vendre, l'autre à acheter dans des conditions bien spécifiées (appelées conditions suspensives) et uniquement si elles sont toutes respectées.
Votre acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation pendant les 7 jours qui suivent l'avant contrat, en temps que vendeur vous êtes formellement engagés à vendre.
Un seul rendez vous est prévu pour la lecture du compromis et la signature.
Le dépôt de garantie versé par l'acquéreur
Votre acquéreur verse lors du compromis de vente une indemnité d'immobilisation (dépôt de garantie) correspondant à 10 % du prix de vente.
Ce premier chèque est encaissé sur le séquestre du notaire (compte spécial prévu à cet effet) et viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.
Cette somme est restituée à l'acquéreur si la vente n'a pas lieu en raison de la non réalisation de l'une des conditions suspensives.
Elle reste acquise au vendeur si l'acquéreur renonce au projet en dehors du délai qui vous lui octroyé par la loi.

Le transfert de propriété devient réel si toutes les conditions sont respectées.
Le notaire prend soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d'un bien immobilier sont réunis et se charge de lever les conditions suspensives liées au prêt, au droit de préemption, à la recherche d'hypothèque etc…

Le rôle du notaire

Un notaire est un homme de droit et de loi il constituera le passage obligé entre l'acheteur et le vendeur pour la conclusion du transfert de propriété. Comme officier ministériel il bénéficie d'une délégation de l' etat de manière à assurer l'authenticité des actes de cession.
A la lucarne de l'immobilier a choisi de travailler en étroite relation avec les notaires pour une meilleure sécurité juridique de chaque transaction immobilière.
Le notaire se charge d'organiser les documents contractuels liant le vendeur et l'acheteur d'un bien. Il vérifie que le vendeur a bien informé l'acheteur sur plusieurs points : la superficie du bien, la présence d'amiante, de termites et de plomb.
Il s'assure auprès du vendeur d'un calendrier de la libération des lieux, il définit les objets qui restent dans le logement et ceux qui sont la propriété du vendeur. Autre priorité, il garantit à l'acheteur qu'il sera propriétaire du bien à la signature du contrat en effectuant au préalable les vérifications nécessaires.
Après la conclusion officielle de la vente, le notaire fera la publicité de celle-ci, informera les services du cadastre et conservera une copie de l'acte, notamment pour le service des hypothèques.
Chaque mutation immobilière (vente, don, succession) est un contrat. Comme tel, un contrat doit revêtir un certain nombre de formes pour être légal. Un notaire s'occupe de rendre ce document parfaitement valable et son intervention est obligatoire. La vente est ainsi opposable aux tiers, c'est-à-dire que nul ne peut la contester.
Le notaire est chargé du dossier juridique de mutation. Il prendra soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d'un bien immobilier sont réunis : le vendeur est-il bien le propriétaire, le bien est-il frappé de servitude ? Y a-t-il un droit de préemption ou une hypothèque sur la propriété ?… sont autant de questions que seul le notaire peut résoudre.

Lors de l'acte de vente, le notaire sert de caution morale (car il est investi par la loi et assermenté). Personne ne peut s'improviser notaire. Celui-ci doit disposer d'un cabinet ayant pignon sur rue. Une fois les conditions réunies, le notaire rédige les actes et convoque les parties pour la signature. Si les deux parties ont leur propre notaire, les frais resteront les mêmes, les deux notaires se partageant leurs honoraires.

L'acte authentique

Selon les départements, les formalités d'acquisition prennent entre deux et trois mois.
Le notaire devra effectuer de nombreux contrôles, remplir les formalités hypothécaires, assurer le transfer de propriété.
Une fois tous les éléments réunis, le rendez vous sera pris pour la signature de l'acte de vente et paiement du prix de vente, déduction faite de l'acompte versé.
L'acquéreur sera propriétaire du bien, le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et il en aura la jouissance à compter du jour même, le bien devant être à cette même date, libre de toute location ou occupation et débarrassé de otus meubles et objets quelconques. (sauf du mobilier inclus dans la vente).
La remise des clés se fera chez le notaire.

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